후보 단지 16곳에 점수를 매겼더니, 점수와 가격이 아무 상관이 없었다
임장을 다니다 보면 비교가 안 된다 노원과 중랑을 걸으면서 단지를 하나씩 봤다. 그런데 세 번째 단지쯤 가니 문제가 생겼다. 첫 번째와 세 번째 중 뭐가 나은지 말할 수가 없었다. 한 곳은 역이 가깝고 한 곳은 조용하다. 한 곳은 대단지고 한 곳은 상가가 좋다. 머릿속에서 저울질이 안 됐다. 그래서 아파트 입지 점수를 매기기로 했다. 항목을 정하고 … 더 읽기
274m 떨어진 두 아파트가 2.70억 차이났다 — 사가정역 임장 기록
지도로는 셋 다 «사가정역 도보 12분»이었다 예산 5억으로 서울에 첫 집을 사려고 후보 단지를 추리는 중이다. 스프레드시트에서는 사가정역 아파트 세 곳이 거의 같은 조건으로 보였다. 역까지 도보 12분, 같은 상권, 강남까지 40분. 숫자만 놓고 보면 셋을 가를 근거가 없었다. 그런데 시세는 두 배 가까이 갈려 있었다. 왜 그런지 지도로는 알 수 없어서, 직접 걸었다. 후보로 … 더 읽기
같은 3억 5천인데 은행마다 월 39만원 차이 — 45개 상품 다 비교해봤다
최저 금리를 기준으로 계획을 짜고 있었다 내 자금계획 파일에는 대출금리가 4.01%로 적혀 있다. 3억 5천을 빌리면 월 얼마인지 계산할 때 쓴 숫자다. 얼마 전에 이 숫자를 어디서 가져왔는지 다시 확인해봤다. 은행연합회 공시에서 가장 낮은 값이었다. 45개 상품 중 딱 하나. 그때부터 마음이 불편했다. 계획 전체가 “가장 좋은 조건을 받는다”를 전제로 서 있었던 것이다. 그래서 주택담보대출 … 더 읽기
서울 지수는 13주 내리 올랐는데, 전국 189곳 중 57곳은 빠지고 있었다
지수만 보다가 조급해졌다 3주 전에 한국부동산원 주간지수를 받아서 쌓는 구조를 만들었다. 후보 지역 열두 곳의 숫자를 주마다 갱신한다. 아직 습관이라 부를 정도는 아니고, 이제 막 손에 익는 중이다. 7월 27일 자 데이터를 넣고 나서 손이 멈췄다. 5월 4일부터 7월 27일까지, 13주치 데이터에서 서울 매매가격지수는 단 한 주도 빠지지 않았다. 97.52에서 100.82로 +3.38%. 그래프가 자로 그은 … 더 읽기
아파트 임장 체크리스트 10가지 — 지도로는 절대 안 보이는 것들
체크리스트를 처음부터 다시 쓴 이유 아파트 임장 체크리스트를 처음엔 인터넷에서 긁어 만들었다. 역세권인가, 학군은 어떤가, 연식은 몇 년인가. 다들 그렇게 시작할 것이다. 그런데 노원구와 구로구를 하루씩 걸어보고 나서 그 목록을 버렸다. 거기 적힌 항목들은 대부분 집에서 지도로 확인되는 것들이었기 때문이다. 굳이 다리 아프게 나가서 확인할 이유가 없는 것들. 발로 나가야만 알 수 있는 건 따로 … 더 읽기
부부합산으로는 안 되던 보금자리론이, 8·13로 열렸다
대책 나온 날 제일 먼저 한 일 오늘 8·13 대책이 나왔다. 헤드라인은 “결혼 페널티 해소”였다. 나는 내년에 결혼하고 2027년 말에 집을 살 계획이라, 보금자리론 신혼부부 소득요건이 바뀐다는 대목에서 손이 멈췄다. 기사를 세 개쯤 읽고 바로 내 자금계획 파일을 열었다. 그리고 30분쯤 계산하고 나서, 처음 생각과 결론이 달라졌다. 우리는 «합쳐서» 안 되는 집이었다 보금자리론 소득요건은 이렇게 … 더 읽기
내집마련 예산 계산이 틀렸다 — 다시 해보니 아낀 1원이 3.15원이 되더라
내가 이 문제를 만난 순간 6월에 「내집마련 도전기 6화」를 쓰면서 내집마련 예산 계산을 처음 제대로 해봤다. 그때 결론은 이랬다. “LTV 한도는 4억 2천인데 DSR 한도가 3억 5천으로 더 낮게 나왔다. 실제 대출 가능 금액은 둘 중 낮은 쪽 — 3억 5천이 기준이 된다.” 두 달 뒤, 자금계획 엑셀을 다시 열었다. 이번엔 대충이 아니라 5개년으로 짰다. 연도별 … 더 읽기
강남 16분 관악, 46분 노원 — 실거래 1만 4천 건 뒤져보고 후보 지역을 다시 짰다
8월 5일에 기준 하나를 바꿨다 서울 5억 아파트를 찾겠다고 후보 지역을 반년 넘게 노원 위주로 봤다. 4호선·7호선이 지나고, 5억 예산에 맞는 구축이 많고, 무엇보다 두 번 임장을 다녀와서 손에 익은 동네였다. 그런데 8월 5일에 기준을 하나 바꿨다. “내가 출퇴근하기 편한 곳”에서 “강남이 가까운 곳”으로. 이유는 세 가지였다. 배우자 직장이 강남권이라는 현실적인 문제가 하나, 시장이 값을 … 더 읽기
2026 부동산 세제개편안, 내집마련 타이밍은 언제일까
지난주만 해도 “요즘 뭐 관망장이지” 하고 있었는데, 8월 3일 저녁에 세제개편안이 딱 떴다. 나처럼 노원·구로권에서 첫 집 노리고 있는 사람한테는 그냥 뉴스가 아니라 내 타임라인에 영향을 주는 변수라서, 발표 나오자마자 원문부터 찾아봤다. 결론부터 말하면 — 이번 개편은 나 같은 무주택 실수요자를 직접 때리는 정책은 아니다. 근데 “그럼 이제 사도 되는 거야?”에 대한 답은 생각보다 복잡했다. … 더 읽기
대출 규제 속 내집마련, 나는 이 기준으로 정리했다
요즘 대출이 계속 막히다 보니 “그럼 집은 대체 언제 사냐”는 얘기가 여기저기서 나온다. 나도 내집마련을 준비하면서 같은 고민을 계속 하고 있는데, 최근 본 부동산 강의 내용을 내 나름대로 정리해두면 나중에 판단할 때 도움이 될 것 같아서 글로 남긴다. 결론부터: 기준은 ‘상환 능력’과 ‘환금성’이다 대출 규제와 시장 불확실성 속에서도 내집마련이나 자산 증식을 하려면, **세후 소득 기준 … 더 읽기